С 1 сентября 2025 года в России стартует масштабный эксперимент, который кардинально изменит правила игры для владельцев частного жилья, сдающего его туристам, и их соседей. Федеральный закон о легализации гостевых домов вступает в силу в 18 пилотных регионах, включая популярные курорты (Крым, Краснодарский край, Алтай) и Ленинградскую область. Его цель – вывести огромный «серый» рынок из тени, обеспечить безопасность и найти баланс между бизнесом, жителями и государством.
Эксперимент: Реестр как пропуск на рынок
Главный инструмент закона – обязательный федеральный реестр средств размещения. Теперь индивидуальный жилой дом можно легально превратить в гостевой только после включения в этот реестр. «Без номера реестра рекламировать жилье или принимать постояльцев будет запрещено. Нарушителей ждут серьезные штрафы», – подчеркивает Николай Валуев, первый замглавы думского комитета по туризму. Это ключевой шаг к «обелению» сектора, где, по экспертным оценкам, сегодня нелегально работают до 15 тысяч объектов по всей стране.
Налоговый удар по «тени»
Легализация означает и фискальную прозрачность. Владельцы гостевых домов теперь обязаны будут платить:
- Налог на имущество (по кадастровой стоимости).
- НДФЛ с доходов от аренды (многие, как ожидается, оформятся как самозанятые).
- Туристический (курортный) сбор.
Особо Валуев отмечает последствия при продаже: «Налоговая будет знать, что дом использовался для бизнеса. При продаже налог придется платить со всей суммы договора, а не с вычетом затрат, как при продаже личного жилья». Это существенно повышает фискальную нагрузку, но является платой за легальный статус.
Соседи получают право вето
Один из самых острых и обсуждаемых аспектов закона – защита прав соседей. Законодатели прямо признали конфликт интересов.
Если дом находится в общей долевой или совместной собственности для регистрации его как гостевого потребуется письменное согласие ВСЕХ совладельцев. Без единогласия – реестр недоступен.
Главный инструмент закона – обязательный федеральный реестр средств размещения
Валуев подчеркивает: «Введение обязательного письменного согласия соседей (имеется в виду совладельцев) – ключевой механизм. Это позволит им реально влиять на обстановку в своем доме и защищать свои интересы от неконтролируемого потока туристов». Этот пункт – прямой ответ на массовые жалобы жителей курортных поселков на шум, антисанитарию и перегрузку инфраструктуры.
Борьба с «серым» сектором: Легализуйся или закрывайся
После 1 сентября у владельцев будет жесткий выбор: «Легализовать свою деятельность или нарушать закон», – заявляет Лобач. Работа незарегистрированного гостевого дома будет приравнена к незаконному предпринимательству со всеми вытекающими: проверками, штрафами и риском приостановки деятельности. Закон имеет экспериментальный статус (до 1 марта 2027 г.) именно для отработки механизмов и устранения возможных коллизий перед распространением на всю Россию.
Безопасность и порядок: Контроль вместо запрета
Наталья Костенко, еще один зампред комитета, акцентирует внимание на безопасности: «Закон не создает новую сущность. Дома уже стоят. Проблемы соседей будут решаться в рамках существующего административного, уголовного и гражданского права, как и раньше – при появлении оснований». Однако легализация, по ее мнению, дает плюсы:
- Защита владельцев от необоснованных претензий по ЖКХ тарифам (их нельзя будет навязать как коммерческим) и судебных исков.
- Повышение безопасности для туристов, владельцев и соседей за счет контроля со стороны правоохранительных органов за проживающими.
Георгий Мохов (вице-президент РСТ) уточняет механизм реагирования на жалобы: «При нарушениях правопорядка или шума местные власти могут наложить штраф, а по решению суда – приостановить деятельность гостевого дома, особенно при повторных жалобах».
Мохов прогнозирует: «Эффект зависит от активности регионов. «Серая» прослойка сохранится, но будет сокращаться под давлением контроля. Легализация выгодна собственникам: только так они смогут рекламироваться на крупных онлайн-площадках и вести бизнес без страха».
